10月8日后LRP实行,房贷利率要涨了吗?不一定!

来源:网络摘抄作者:admin发布时间:2019-09-04 15:37:52
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备受关注的个人住房贷款即将迎来重磅改革。央行8月25日公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

先来简单解释下什么是LPR?简单说,LPR就是18家商业银行每月自主报价形成的一个贷款利率,央行规定各家银行在制定贷款利率时要参照这个LPR。目前,LPR包括1年期和5年期以上两个期限品种。贷款基准利率与LPR最大区别是,前者相对固定,后者常态浮动。举个例子,贷款基准利率从2015年央行多次降息后,四年来没有变动过;但LPR每个月都会调整。因此,定价模式的改变,意味着未来房贷利率会更加市场化、更加灵活,浮动也会成为常态。到底怎么变呢?且看分解。

首先是参考基准的改变。以往,市民在银行申请房贷,参考的多是5年以上贷款基准利率。改革后,定价基准将变成最近一个月相应期限的贷款市场报价利率,也就是LPR。其中,首套房贷利率不得低于相应期限LPR,如按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%;二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点,如按8月20日5年期以上LPR计算则为5.45%。

对于这一参考基准的改变,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说,过去的利率计算方式是根据央行基准利率乘以一个浮动比例来确定,公布后就相对固定,直到央行下一次调息才可能变化;而新政后是在LPR利率基础上加相应基点来确定房贷,LRP利率本身是个浮动因子,因此两个人在不同日期申请同样年限的房贷,结果很可能会不一样。

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健认为,LPR有着比较强的代表性,18家报价银行中有民营银行、外资银行还包括以前就有的国有大银行,所以LPR基本上可以代表整个中国银行业的一个贷款情况。未来通过这样一个并轨和挂钩,会使货币政策的传导渠道更加通畅,更能直接传导到个人住房按揭贷款上来。

再来细细算下不同房贷政策下的账。目前,上海居民家庭购买首套房,也就是无房且无房贷记录的,优惠利率一般为95折,根据目前五年期基准利率折算是4.655%;二套房贷普遍上浮10%,折算下来约是5.39%。而新政后房贷利率涨跌就不好说了。

如果按照8月20日5年期以上LPR为4.85%计算,那么对于能打折的客户而言,房贷利率可能会略微上涨。不过,从全国范围来看,执行首套房贷利率9折到9.5折优惠的城市已经非常少,35城平均首套利率为5.44%,二套房平均利率为5.76%,两者都显著高于当前的LPR最低利率。所以不能单纯认为新政下房贷利率就是涨了,也可能是跌的。

融360大数据研究院高级金融分析师李万赋就说了,从短期实际利率水平来看,新政对绝大部分购房人来说影响不大,不会仅仅因为这个政策就出现房贷"涨价"的问题。

当然有人也会问,在全球"降息潮"影响下,每月报价的LPR是否有可能下浮呢?业内分析认为,对于房贷,央行会在LPR定价基准上,按照 "因城施策"原则,指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。也就是说,各地还有自主权实施加法,所以房贷利率下调空间也不大,稳是第一位的。

严跃进表示,新政后首套房贷算下来跟现有利率差不多,而二套房可能会稍有上升,这也跟进一步贯彻"房住不炒"思路一脉相承,而对于商业用房,即商铺和写字楼而言,房贷利率上调幅度可能会更大。鄂永健认为,国家不想用刺激房地产市场来发展经济的政策是很明确的。因此,个人按揭贷款利率不低于LPR这个基准,以此遏制房地产市场投机炒作行为,有利于整个房地产市场的平稳健康发展。

央行上海总部表示,上海房贷具体如何操作、如何落地,要等10月8日以后细则发布才能明确。也就是说,10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款以及已经签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍将按原合同约定执行。


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