商品房预售许可证 ( 基础知识 ) 编辑
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《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局,证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。

房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。


    目录

    相关规定

    《商品房销售(预售)许可证》背面

    《商品房销售(预售)许可证》背面

    按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。

    商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件:

    1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

    2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;

    3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;

    4、已通过竣工验收;

    5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;

    6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。

    法律法规

    依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

    国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条:一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度 和竣工交付日期;四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

    建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

    核发程序

    一、行政许可的依据

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条

    二、行政许可的条件

    符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件

    1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

    2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

    3、按提供预售的商品房 计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上,并已经 确定 施工进度和竣工交付日期。

    三、申请材料目录

    1、 商品房预售许可申请表 --主管部门制式表

    2、营业执照--需要原件

    3、 房地产开发企业资质证书--需要原件

    4、 工程规划许可证--需要原件

    5、土地使用权证书--需要原件

    6、 施工许可证--需要原件

    7、 建设工程投资达到25%以上,已完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致,我所在地为多层要求2层以上,高层要求5层以上,请咨询当地主管部门

    8、 商品房预售方案--需要一房一价备案

    9、 预售款监管协议及专用帐户开户证明

    10、 土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明

    11、 施工合同及进度说明

    12、土地使用权、在建工程设置抵押的,抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证

    13、 预测绘报告

    14、 业主临时公约

    15、前期物业服务合同

    16、物业管理用房配置情况说明书

    四、行政许可程序

    1、申请人向房地产交易管理所提出申请,并提交有关材料。

    2、房地产交易管理所对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部材料上报县建设局。

    3、建设局进行审核和现场查勘,并作出行政许可决定,准于许可的,于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。

    五、行政许可时限

    1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

    2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

    3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

    六、行政许可的数量

    无限制

    处罚措施

    如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房,根据违法情节和后果,将处以不同等级的处罚:

    1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的,没收违法所得,并处以已收取预付款0.5%的罚款;

    2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的,没收违法所得,并处以已收取预付款0.8%的罚款;

    3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的,没收违法所得,并处以已收取预付款1%的罚款。

    对于“不符合商品房销售条件,房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为,按照收取金额的多少,明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营,根据违法情节和后果,确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。


    参考资料
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